Röportaj: Serpil Çolak Türkoğlu
Fotoğraflar: İsmail Hakkı Timuçin
Türkiye’nin yerel sermayeli en büyük gayrimenkul firması olan, uzmanlığı kamu kurumlarından onaylı Altın Emlak artık İzmit’te. Ülke genelinde köklü bir alt yapıya sahip olan Altın Emlak’ı Kocaeli’ye getiren isim ise Sedat Kaba…
Gayrimenkul sektörüne girerken özellikle Altın Emlak’ı tercih ettiğini söyleyen, “Çünkü eğitim bizim ruhumuzda var” diyen Sedat Kaba, Türkiye’de MEB onaylı mesleki yeterlilik ve emlakçılık kursu veren tek emlak firması Altın Emlak markasını ilimize kazandırmanın mutluluğunu yaşıyor.
Uzman kadrosu ile müşterilerinin ihtiyaç ve isteklerini profesyonel hizmet anlayışıyla buluşturduklarını belirten Sedat Kaba, “Çeyrek asırlık tecrübemiz ve marka bilinirliğimizle Türkiye genelinde faaliyet gösteriyoruz. Yetkilendirilmiş portföylerimiz ve geniş temsilci ağımızla gayrimenkul pazarlamasında farkımızı yansıtıyoruz.
Yenilikçi vizyonumuz, teknoloji ile entegre çalışma sistemimiz ve ‘güvenen herkes kazandı’ mottomuzla sektörümüze liderlik etmeye devam edeceğiz” diyor.
Yeni açtıkları ofislerinin bir katını eğitim salonu haline getiren, burada hem gayrimenkul danışmanı olmak hem de uzmanlaşmak isteyenlere eğitim verdiklerini belirten Kaba ile emlak sektörünün son durumunu, karlı yatırım araçlarını ve hedeflerini konuştuk.
Keyifli okumalar…
Sedat Bey, sizi tanıyabilir miyiz?
1982 yılında Kastamonu’nun İnebolu ilçesinde doğmuşum. Memleketimde uzun yıllar mobilya imalatıyla uğraştım, daha sonra ev tekstili ve çeyiz işine girdim. 2016 yılına kadar bu sektörde faaliyet gösterdim. 2017 yılında ise radikal bir karar alarak hem şehir hem sektör değiştirdim, Kocaeli’ye geldim ve emlak işine girdim.
Neden farklı bir sektör?
Ticaretin içinden geldiğimiz için çok büyük sermayelerle iş yapmanın artık mantıklı olmadığını biliyordum. Minimal sermaye ile çok daha fazla para kazanabileceğimize inandığım için gayrimenkul sektörüne giriş yaptım. Mesleki yeterlilik alabilmek için gerekli kursları tamamladım ve gayrimenkul danışmanı olarak işe başladım. ‘Çıraklığını yapmadığınız hiçbir işin ustalığını yapamazsınız’ mantığıyla ilerliyorum. Bir yıl boyunca gayrimenkul danışmanlığı yaptıktan sonra kendi ofisimi açmaya karar verdim.
EĞİTİM ÖNEMLİ
Peki, neden Altın Emlak?
Beni en çok cezbeden unsurlardan biri ilimizde Altın Emlak’ın olmayışıydı. Marka, bizimle birlikte Kocaeli’de ilk defa temsilcilik açacaktı. Diğer taraftan da Altın Emlak, 2004 yılında belgelendirme kuruluşu olmuştu. MEB onaylı mesleki yeterlilik ve emlakçılık kursu, site yönetimi kursu veren Türkiye’deki tek emlak firması. Eğitim de bizim ruhumuzda var. Eğitim olmadan hiçbir işte başarılı olunabileceğini düşünmüyorum. Altın Emlak’ın eğitim tarafında bize büyük destek sağlayabileceğini düşündüm. O yüzden Altın Emlak.
Altın Emlak’ın şubesi olarak siz de eğitim veriyor musunuz?
Evet. 2018’de yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelik gereği gayrimenkul danışmanı olmak isteyen bir kişinin artık meslekte yeterlilik belgesine sahip olması lazım. Bu belgeyle birlikte 120 saatlik emlak kursu alınması gerekiyor. Sadece bu belgeler de yetmiyor, staj zorunluluğu da geldi. Üniversite mezunlarının 6 ay, lise mezunlarının ise 12 ay boyunca yetkili ofislerde staj yapmaları gerekiyor. Emlak ve emlak yönetimi mezunları için staj gerekli değil ama ofis açmak ya da bir ofiste yönetici olmak için şart. Altın Emlak’ın farkı burada ortaya çıkıyor. Bizden eğitim alan kişiler aynı zamanda burada staj da yapabiliyor.
Gayrimenkul sektöründe özel olarak ilgilendiğiniz bir alan var mı?
Burada bulunan arkadaşlarımızın her birinin uzmanlık alanı var; konut, arsa, dükkan-mağaza, ticari vb. Altın Emlak’ı diğer gayrimenkul firmalarından ayıran bir diğer özellik ise uzmanlık eğitimleri de veriyor olmamız. Markamızın bünyesinde bulunan sertifikalı eğitmenlerimiz ve biz hem online hem de yüz yüze eğitim veriyoruz. İzmit merkez ofisimizde eğitimlerin bir çoğunu ise ben veriyorum.
ARSA SATIŞLARI ARTTI
Sedat Bey, emlak piyasasındaki son durumu değerlendirmenizi istesem…
Geçtiğimiz yılın ocak ve ağustos aylarını bu yıl ile kıyasladığımızda konutta yüzde 20’lik bir gerileme söz konusu. Bu beklenen bir gerilemeydi. Nedeni de bankaların konut kredisi veremiyor olması. Bu durum satışları etkiledi tabii ki. Buna rağmen konut fiyatlarında büyük bir artış söz konusu. TÜİK rakamlarına göre artış yüzde 95’ler civarında ama gerçek rakamlara baktığımızda daha fazla olduğunu görüyoruz. Bunun nedeni de arz-talep dengesinin bozulması. Pandemiden sonra birçok inşaat firması krize girdi, işlerini tamamlayamadı, sektörden çekildi. Konut ihtiyacı şu an maalesef karşılanamıyor. Evet, üretim devam ediyor ancak talebi karşılayacak kadar değil. Kocaeli’ye gelirsek, burada da sadece belli firmalar üretim yapıyor. Haliyle arz-talep dengesinde, üretimin az ve talebin yoğun olması fiyat artışına sebep oluyor.
Öte yandan 1,5 yıldır değer kazanç vergisi problemi yaşıyoruz. Beş yıl içinde tapu değiştirme işlemlerinde alıcı, değer kazanç vergisine takılıyor. Bir de satılan konutun krediye uygun olup olmama durumu söz konusu. İlan portallarına baktığınızda Kocaeli için satılık 12-14 bin konut görüyorsunuz. Harika bir rakam ama almaya gittiğimizde sayı üç binlere hatta iki binlere düşüyor. Alamıyoruz çünkü kredi limitine veya değer kazanç vergisine takılıyor. Durum böyle olunca arz-talep dengesi bozuluyor, fiyatlar artıyor.
Arsa satışlarına baktığımızda ise son yılların rekoru kırılıyor. Uzun yıllar sonra ilk defa arsa satışları konut satışlarını geçti.
Arsa satışları arttı dediniz, Kocaeli’de en çok hangi bölgeler talep görüyor?
Körfez, Derince ve İzmit’in köylerine talep fazla. Bir de Kocaeli’nin gözdesi Kandıra’da arsa satışları yoğun bir şekilde devam ediyor. Arsa satışlarında her zaman Kandıra birinci sıradadır, ikinci sırada İzmit, üçüncü sırada ise Derince ve Körfez köyleri gelir.
İSTANBUL’DAN GELEN ÇOK
Malumunuz bir İstanbul depremi gerçeğiyle karşı karşıyayız. ‘İstanbul depreminden kaçan Kocaeli’de ev arıyor’ şeklinde bir görüş hakim. Öyle mi gerçekten?
Özellikle son bir yıldır İstanbullu alıcılarla sürekli karşılaşıyoruz. Bunun nedeni hem olası İstanbul depremi hem de İstanbul’daki konut fiyatlarının fahiş artışı. Bugün İstanbul’da 1+1 daire 4 milyon ₺’ye satılırken, burada 2+1 daireyi 2 milyon ₺’ye alabiliyorlar. Diğer taraftan müstakil yaşamı tercih eden İstanbullu sayısı da gün geçtikçe artıyor. Birçok şirketin evde çalışma modelini benimsemesi ve deprem korkusu İstanbulluları buraya yöneltti. Özellikle Başiskele ve Kartepe bölgesine ilgi var. Kocaeli’deki alıcıların %70’inin İstanbul’dan geldiğini söyleyebiliriz.
Sedat Bey, yatırım aracı olarak konut mu iş yeri mi daha karlı?
Kocaeli genelinde bir değerlendirme yapacak olursak, ticari yatırım her zaman daha mantıklıdır. Kira getirisi olan ticari bir işletme almak yatırımcıya daha çok kazandırır ama son 1,5 yılda konut da azımsanmayacak düzeyde kazandırdı. Aralık ayında verdiğim daireyi geçen hafta tekrar sattım, net kazanç %60 civarındaydı. En güzel yatırım aracı gayrimenkuldür. Ne mevduatta ne dövizde ne de kur korumada bu paraların hiçbirini kazanamayız.
Konuta bakacak olursak son bir yıldır gayrimenkulünü kiraya veren yok. Hayalet evlerin sayısı oldukça arttı. Biz saha çalışanları olarak boş evlerde satılık ya da kiralık etiketlerini görmüyoruz artık. Komşularına soruyoruz, “Burası boş ama satmıyor / kiraya vermiyor” diyorlar. Bu sayı git gide artıyor. Ev sahipleri, kiracılarla yaşadıkları sorundan dolayı evlerini kiraya vermiyor, “Zaten dairem durduğu yerde değerleniyor” diyor. Bu yılın ilk altı ayında sattığımız dairelerin hiçbiri kiraya verilmedi. Özellikle İstanbullu yatırımcı kiracılarla uğraşmak istemiyor.
FİYATLARI ŞİŞİRİYORLAR
Biraz da işinizin zorluklarından bahsedelim mi?
En büyük sıkıntımız sarı sayfalar. Bu sayfalara herkesin ilan girebiliyor ve orada istediği fiyatı yazabiliyor olması. Kiralık olsun, satılık olsun yüksek rakamlarla karşılaşıyoruz. Biz ise bir gayrimenkulü aldığımızda endeks programlarını kullanarak fiyatlama yapıyoruz. Aslında sarı sayfaların da altında endeks programı var ancak kimse kullanmıyor. Metrekareden ilerleyerek fiyat verdiğimizde, bizim fiyatımız piyasanın % 40 altında kalıyor. Sarı sayfalarda girilen fahiş fiyatlar bizim gayrimenkulü doğru fiyattan satmamızı engelliyor. Müşteri “Emin misiniz? Komşum verdiği ilanda 3 milyon fiyat girmiş, siz benim evim için 2 milyon diyorsunuz?” şeklinde sitem ediyor. Aslında arsa payı belli, inşaat maliyeti belli ama kişi verdiği ilana istediği fiyatı yazabiliyor. Hal böyle olunca fiyatlar şişiyor. Bizim için önemli olan doğru fiyattan alıp doğru fiyata satmak. Bunun için çalışıyoruz.
YABANCIYA SATIŞ YÜZDE 1
Merak ettiğim bir konu var; ilimizde yabancılara konut satışı ya da kiralama ne düzeyde?
Söylendiği gibi yüksek oranlarda yabancıya satış çok yok aslında. Kocaeli’de konutların yabancılara satış oranı %1’ler civarında. Yine söylendiği gibi Araplar’a satış da ilk sıralarda değil. Türkiye’de gayrimenkul alımında Ruslar 1. sırada, 2. sırada İran, 3. sırada Irak var. Yabancılara satışın çokmuş gibi gözükmesinin sebebi kalabalık aileler oluşu. Biz aileyi 3 kişi üzerinden düşünüp, rakamları öyle endeksliyoruz. Kısacası Kocaeli’de ciddi derecede yabancıya konut satışı yok. Kocaeli geneline baktığımızda yabancıların Başiskele ve Kartepe bölgesinde yoğunlukla konut aldığı görülüyor.
Sedat Bey, mesleğe yeni başlayanlara ne tavsiyede bulunursunuz?
Öncelikle sektörde hiç bulunmamış, ilk defa gayrimenkul danışmanlığı yapacak kişilere, bir işletmede minimum 6 ay maksimum 1 yıl çalışmalarını tavsiye ediyorum. Tabii bu nitelikli, vizyonlu ve hedefi olan ofislerde olsun. İşlem sayısının yüksek olduğu ofislerde daha fazla deneyim sahibi olurlar. Bir diğer husus da eğitimi pas geçmesinler, kendilerini sürekli geliştirsinler. Gayrimenkulün hangi türüne daha yatkın olduklarını hissediyorlarsa, kendilerini o tarafta geliştirsinler. Biz sektörde iyi insanların, nitelikli insanların var olmasını istiyoruz. O yüzden dokunuşlar yapıyoruz.
Son olarak ileriye dönük hedeflerinizi de öğrenmek isterim.
Hedefimize gelecek olursak, yeni adresimizde sözleşmeli işletme modeli ile 20 nitelikli gayrimenkul danışmanıyla birlikte Kocaeli bölgesine hizmet etmek. Mesleki yeterlilik tarafını da artırmak istiyoruz. Sektöre yeni nitelikli, eğitimli insanları katmak için mücadele ediyor olacağız, tüm gayemiz bu.
Körfez Mah. Ankara Karayolu Cad.
No: 159 Kat: 1-2 İzmit/Kocaeli
Telefon: 0542 260 9233
Web: www.altinemlak.com.tr/izmitmerkez
Instagram: altinemlakizmitmerkez
NASIL ARANDI: #altın emlak # gayrimenkul # emlak # arsa # ev # kocaeli # izmit # sedat kaba
